Kanzlei Schönfeld

Analyse: Erstattung von Nebenkosten einer Hypothek

Nach der Erstattung unrechtmäßig erhobener Zinsen (Stichwort cláusula suelo) ist in der Presse neuerdings häufig davon zu lesen, dass Banken Ihren Kunden (Darlehensnehmern) auch die Nebenkosten für die Hypothekenbestellung zu erstatten haben.

Was hat es damit auf sich?

Häufig enthielten die allgemeinen Geschäftsbedingungen der fraglichen Hypothekendarlehen eine Klausel, wonach der Darlehensnehmer praktisch alle Nebenkosten tragen sollte. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Notar, Grundbuch, gestoría und – in der Praxis besonders wichtig – die Beurkundungssteuer (actos jurídicos documentados bzw. ITP AJD).

Der oberste spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat hierzu bereits am 23.12.2015 (Sala 1ª, rec. 2658/2013) festgestellt, dass Art. 89.3 des Verbraucherschutzgesetz (RDLeg 1/2007) es einer Bank insbesondere verbietet, dem Verbraucher Nebenkosten aufzuerlegen, die ihrer Rechtsnatur nach eigentlich die Bank betreffen (Nr.3 a) der Vorschrift), Steuern auf ihn abzuwälzen, deren Schuldner (sujeto pasivo) nach dem Gesetz eigentlich die Bank (Nr.3 c)) ist oder ihn für nicht beantragte Leistungen zahlen zu lassen (Nr.4).

Hieraus zieht das Gericht aber nicht, wie gelegentlich falsch dargestellt wird, den Schluss, dass die Bank automatisch alle Nebenkosten und Steuern schulde, sondern nur, dass sie diese schulden könnte (!), weshalb eine Klausel, welche diese ausnahmslos und undifferenziert auf den Darlehensnehmer abwälzt unzulässig ist.

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Praxis: Sparmöglichkeit bei Gesellschafterdarlehen

Die Differenz zwischen dem kleinen Einkommensteuersatz (19% bis 21%) eines Gesellschafters und dem Unternehmenssteuersatz (25%) seiner Gesellschaft beträgt in Spanien idR zwischen 2% und 6%. Hieraus ergibt sich eine Einsparmöglichkeit in Höhe eines entsprechenden Prozentsatzes von den Zinsen.

Bsp.: Bei einem Gesellschafterdarlehen von 100.000 € zu einem marktüblichen Zinssatz von 5% kann die Gesellschaft 5.000 € als Finanzierungskosten von ihrem Gewinn absetzen.* Hierauf spart sie 5.000€*25%=1.250 € an Unternehmenssteuern.

Seinerseits muss der Gesellschafter auf die entsprechenden Zinseinnahmen 5.000€*19%=950,00€ Einkommenssteuer zahlen.

Somit zahlt der Gesellschafter 1250€-950€ = 300,00 € weniger Steuern als die Gesellschaft spart. Global beträgt die Ersparnis 300€.

Vorsicht ist jedoch bei Gesellschaftsanteilen ab 25% geboten:

Ist der Gesellschafter mit 25% oder mehr am Unternehmen beteiligt gilt u.U. nicht der o.g. kleine Einkommenssteuersatz, sondern sein allgemeiner Steuersatz, der momentan bis 45% reicht (Grenzsteuersatz). Konkret gilt dies soweit das Darlehen seinen Eigenkapitalanteil an der Gesellschaft um mehr als das Dreifache übersteigt.

In diesem Fall kann der Steuersaldo leicht positiv ausfallen. Zu prüfende Alternativen wären dann z.B. Kapitalerhöhung, Reduzierung des Darlehens oder seine Aufteilung auf mehrere Gesellschafter.

* Gem. Art. 16 LIS sind Finanzierungskosten allerdings nur bis zu einer Million Euro oder, wenn höher bis zu 30% des Gewinnes absetzbar.

EU-Kommission fordert Nachbesserung beim modelo 720

Gestern, am 15.2.2017 hat die EU-Kommission Spanien in einer begründeten Stellungnahme aufgefordert, bei der berühmt berüchtigten Auslandsvermögenserklärung (modelo 720) nachzubessern. Wie zu erwarten hält auch die Kommission die Sanktionen betreffend das modelo 720 für so unverhältnismäßig hoch, dass sie Bürger davon abhalten können, ihr Geld außerhalb Spaniens anzulegen (Stichwort Kapitalverkehrsfreiheit).

Spanien hat nun zwei Monate Zeit nachzubessern, bevor die Kommission grundsätzlich Klage beim EuGH erheben kann.

Aktuell: Nachforderungen trotz Steueramnestie 2012?

Am 30. November ist es vier Jahre her, dass spanische Steuerschuldner mit der sog. declaración especial tributaria (modelo 750) einfaches Schwarzgeld so deklarieren konnten, dass Hacienda hierfür weder Sanktionen festsetzen noch weitere Steuern nacherheben (technisch: sie als ungerechtfertigtes Vermögen iSv Art. 39 LIRPF behandeln) durfte.

Einzige Voraussetzung war damals, pauschal 10% Steuern auf das so deklarierte Vermögen zu zahlen.

Warum ist in der spanischen Presse dann nunmehr davon zu lesen, dass die Betroffenen im Durchschnitt nur 3% Steuern (statt 10%) auf das so deklarierte Schwarzgeld gezahlt haben und dass die Parteien PP und Ciudadanos im Parlament einem Antrag zugestimmt hätten, die fehlenden 7% noch nacherheben zu wollen?

Die Antwort hängt damit zusammen, wie man seinerzeit den Teil des Schwarzgeldes behandelte, hinsichtlich welchem die Einkommenssteuer (IRPF) bereits damals schon verjährt war.  Der Gesetzgeber hatte diese Frage nicht ausdrücklich geregelt, sie war also vom Rechtsanwender zu interpretieren.  Die günstigste Interpretation war, zu sagen, der verjährte Schwarzgeldteil sei zwar zu deklarieren, aber die genannten 10% sind nur auf den noch nicht verjährten Teil zu zahlen, also praktisch nur auf das Schwarzgeld der letzten vier Jahre. Somit verband der Steuerschuldner das Beste aus zwei Welten, Regulierung und Verjährung .

Diese Interpretation will der Gesetzgeber nunmehr offenbar nicht gelten lassen.

Allerdings befand man sich mit der genannten Interpretation seinerzeit in bester Gesellschaft, denn nicht irgendwelche windigen Steuerberater hatten sie sich ausgedacht, sondern die spanische Finanzverwaltung (DGT) höchstselbst hatte sie so veröffentlich (vgl. Primer Informe DGT, Frage 4).

Mit viel gutem Willen könnte man dem Gesetzgeber noch zugute halten, er sei an diese Interpretation nicht gebunden, da die DGT, formell ein Teil der Exekutive, letztlich auch nur ein Rechtsanwender ist. Das letzte Wort haben immer die Gerichte.

Selbst dann dürfte aber auch der Gesetzgeber an die Verjährung gebunden sein, die nunmehr am 30. November eingetreten ist. Zwar hat das Finanzamt noch im November in aller Eile Schreiben an alle versendet, die das modelo 750 abgegeben hatten. Allerdings handelte es sich wohl um Posteinwurfschreiben, die zum Nachweis einer zweifelsfreien Zustellung nicht geeignet sind. Vorsorglich ist daher zu empfehlen, den Erhalt der genannten Schreiben im Zweifel zu bestreiten.

Im Ergebnis sollte die Nachricht also grundsätzlich kein Grund sein, schlecht zu schlafen. In den aller meisten Fällen dürften die mittels modelo 750 regulierten Einkommensteuerjahre seit dem 30.11.2016 verjährt sein.

Diejenigen allerdings, bei denen Steuerüberprüfungen der betreffenden Jahre bereits vor dem 30. November eingeleitet waren, könnten sich noch einmal genauer mit der obenstehenden Frage auseinanderzusetzen haben.

Aktuell: Fristende am 31.12.2016 für de Versteuerung selbst genutzter Ferienimmobilien

Wer Eigentümer einer Ferienimmobilie (Zweitwohnsitz) in Spanien ist, hat sich für die Eigennutzung darauf eine Art fiktive Miete anrechnen zu lassen (sog. renta inmobiliaria imputada) und darauf Steuern zu zahlen. Wer hier steueransässig ist, tut dies im Rahmen seiner spanischen Einkommenssteuererklärung (IRPF, declaración de la renta bzw. modelo 100)

Alle anderen zahlen auf die Eigennutzung Nichtresidentensteuer (IRNR), welche bis zum Ende des Folgejahres mittels Formular (modelo) 210 zu deklarieren und abzuführen ist.

Für das Jahr 2015 ist das modelo 210 somit bis zum 31.12.2016 einzureichen.

Berechnung Sie in meinem Online-Formular selbst wie hoch Ihre Steuer ist.

FAQ: Welche Gewährleistungsfristen gelten beim Kauf in Spanien

Die allgemeine Gewährleistungsfrist für versteckte Mängel (vicios ocultos) nach Art. 1490 CC beträgt sechs Monate. Dabei handelt es sich um eine von Amts wegen zu berücksichtigende Auschlussfrist.

Bei Verbrauchergeschäften beträgt die genannte Frist gem. Art. 123.1 LGDCU (Ley General para la Defensa de los Consumidores) standardmäßig sogar zwei Jahre (Neukauf). Bei Gebrauchtkauf kann sie vertraglich auf ein Jahr reduziert werden.

Doch auch beim Verbrauchergeschäft sollte die Sechsmonatsfrist noch im Auge behalten werden: Denn bei Reklamation innerhalb eines halben Jahres gilt die Vermutung (Beweiserleichterung), dass der Mangel schon bei Übergabe der Kaufsache bestanden hat (Art. 123.1 LGDCU).

Weitere Links zum Thema: Gewährleistungsrechte des Käufers

Aktuell: Ab 2.10.2016 zählen Samstage im Verwaltungsverfahren nicht mehr

Nach Art. 30.2 des neuen, am 2.10.2016 in Kraft tretenden spanischen Verwaltungsverfahrensgesetz (Ley 39/2015) gelten Samstage nunmehr als „inhábil“, d.h. sie werden bei nach Tagen bestimmten Fristen nicht mehr mitgezählt, genau wie bisher nur Sonn- und Feiertage.

Im Zivilverfahren galt dies übrigens schon immer (Art. 182.1 LOPF), neu ist die Fristberechnung also für die Verwaltungsverwahren, einschließlich Steuerverfahren.

Aktuell: Spanische Einkommenssteuererklärung für 2015 (modelo 100)

Bis spätestens 30.6.2016 ist die spanische Einkommenssteuer (declaración de la renta) für das Veranlagungsjahr 2015 mittels Formular modelo 100 zu deklarieren.

Soll das Finanzamt die Steuer bequem vom Konto abbuchen, endet die Frist bereits am 25.6.2016.

Unter bestimmten Umständen besteht ein Befreiung von der formellen Deklarierungspflicht.

Prüfen Sie mit meinem Online-Assistenten selbst, wann dies der Fall ist.

Aktuell: EU leitet Verfahren wegen modelo 720 ein

Mit Beschluss vom 19.11.2015 hat die Europäische Kommission Spanien nunmehr aufgefordert, innerhalb von 2 Monaten Stellung zu den Vorwürfen der Europarechtswidrigkeit der spanischen Deklarierung von Auslandsvermögen (modelo 720) zu nehmen.

Damit ist nun endlich ein europäisches Vertagsverletzungsverfahren formell eingeleitet worden. Verfolgen lässt es sich bei der Kommission unter der Referenz 2014/4330.