Kanzlei Schönfeld

Analyse: Erstattung von Nebenkosten einer Hypothek

Nach der Erstattung unrechtmäßig erhobener Zinsen (Stichwort cláusula suelo) ist in der Presse neuerdings häufig davon zu lesen, dass Banken Ihren Kunden (Darlehensnehmern) auch die Nebenkosten für die Hypothekenbestellung zu erstatten haben.

Was hat es damit auf sich?

Häufig enthielten die allgemeinen Geschäftsbedingungen der fraglichen Hypothekendarlehen eine Klausel, wonach der Darlehensnehmer praktisch alle Nebenkosten tragen sollte. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Notar, Grundbuch, gestoría und – in der Praxis besonders wichtig – die Beurkundungssteuer (actos jurídicos documentados bzw. ITP AJD).

Der oberste spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat hierzu bereits am 23.12.2015 (Sala 1ª, rec. 2658/2013) festgestellt, dass Art. 89.3 des Verbraucherschutzgesetz (RDLeg 1/2007) es einer Bank insbesondere verbietet, dem Verbraucher Nebenkosten aufzuerlegen, die ihrer Rechtsnatur nach eigentlich die Bank betreffen (Nr.3 a) der Vorschrift), Steuern auf ihn abzuwälzen, deren Schuldner (sujeto pasivo) nach dem Gesetz eigentlich die Bank (Nr.3 c)) ist oder ihn für nicht beantragte Leistungen zahlen zu lassen (Nr.4).

Hieraus zieht das Gericht aber nicht, wie gelegentlich falsch dargestellt wird, den Schluss, dass die Bank automatisch alle Nebenkosten und Steuern schulde, sondern nur, dass sie diese schulden könnte (!), weshalb eine Klausel, welche diese ausnahmslos und undifferenziert auf den Darlehensnehmer abwälzt unzulässig ist.

Daher ist im Einzelfall sorgfältig zu unterscheiden.

Nichtigkeit der Kostenabwälzungsklausel

Im Einzelfall darauf angesprochen, argumentieren die Banken gerne, dass die Klausel in ihrem konkreten Vertragswerk klar sichtbar, deutlich und jedenfalls unmissverständlich sei, daher nicht gegen das Transparenzgebot verstoße und daher gültig sei.

Ob bewusste Irreführung oder Missverständnis, Tatsache ist, dass es bei diesen Kostenklauseln – anders als bei den cláusulas suelo – auf Transparenz gar nicht ankommt, weil bereits der oben beschriebene Verstoß gegen Art. 89.3 des Verbraucherschutzgesetzes letztlich zur Nichtigkeit der Klausel führt.

Wer die einzelnen Kosten nunmehr zu tragen hat, hängt sodann nicht mehr vom Vertrag, sondern vom Gesetz ab.

Notar- und Grundbuchgebühren sowie gestoría

Notar- und Grundbuchgebühren sowie Bearbeitungskosten (Dienstleistungen der sog gestorías) sind mangels besonderer gesetzlicher Regeln von der Partei zu tragen, welche die Ausfertigung der Urkunde oder deren Eintragung beantragt bzw. die damit verbundenen Dienstleistungen in Anspruch nimmt.

Die Banken betonen nun, man dürfte diese Kosten ja interessengerecht vertraglich aufteilen und behaupten dann prompt, die Kosten würden im Interesse des Darlehensnehmers entstehen. Eine Bank argumentierte gegenüber meinem Mandanten sogar, er wäre Antragsteller und „direkter“ Begünstigter, weil seine Vertragsbedingungen ja von der Eintragung der Hypothek abhingen.

Richtig ist dagegen, dass die Hypothek im direkten Interesse nur der Bank eingetragen wird und den Darlehensnehmer allenfalls indirekt interessiert. So dürfte es auch das Tribunal Supremo sehen. Das Gericht begründet das Interesse der Bank an der Eintragung der Hypothek in der obenstehenden Entscheidung ausdrücklich damit,  dass diese hierdurch einen Vollstreckungstitel (Art. 517 LEC), eine dingliche Sicherheit (Art. 1875 CC und 2.2 LH) sowie besondere Vollstreckungsmöglichkeiten (Art. 685 LEC) erhält. Es folgert hieraus wörtlich, dass „derjenige, der das Hauptinteresse an der Dokumentierung und Eintragung der öffentlichen Urkunde über das Hypothekendarlehen hat, zweifellos der Darlehensgeber“ (also die Bank) ist. Interessanterweise spricht das Gericht nicht nur von Eintragung der Hypothek, was für eine Aufteilung der Kosten zwischen Darlehen und Hypothek spräche, sondern auch von Dokumentierung und Darlehen. Ich halte es daher für gut vertretbar, somit 100% nicht nur der Grundbuch- sondern auch der Notargebühren, also auch soweit sie auf das Darlehen entfallen, der Bank zuzuweisen. Wohlgemerkt, nur bei nichtigen Kostentragungsklauseln und mangels anderer gesetzlicher Vorschriften. Für die Zukunft erwarte ich dagegen, dass die Banken die fraglichen Klauseln verbessern, d.h. soweit ausdifferenzieren, dass sie auch oben genanntem Art. 89.3 wieder standhalten. Und auch für jetzt schon ist natürlich bei jeder einzelnen Klausel ganz genau hinzusehen, welche Kosten sie wirklich auf den Verbraucher abwälzt.

Beurkundungsteuer (ITP AJD)

Während sich die obenstehenden Nebenkosten bei einer Standardhypothek um die 1.000 €  herum bewegen, beträgt die Beurkundungssteuer mit 1,5% (in Katalonien) des Hypothekenbetrags leicht mehrere tausend Euro. Sie erstattet zu bekommen ist daher besonders interessant, allerdings auch umstrittener.

Die Banken argumentieren hiergegen, dass auch unabhängig von jeglichen Klauseln, die daher getrost nicht sein können, nach dem Gesetz der Darlehensnehmer sowieso Steuerschuldner (sujeto pasivo) ist.  Und in der Tat ergibt sich aus Art. 29 LITPAJD, dass immer der Erwerber die Beurkundungssteuer schuldet und Art. 68 RITPAJD stellt hierzu klar, dass bei Beurkundung dinglich, z.B. durch eine Hypothek gesicherter Darlehen immer der Darlehensnehmer als Erwerber und somit als Schuldner der Beurkundungssteuer anzusehen ist.

Dem ist entgegenzuhalten, dass das Darlehen, also just der Teil der Urkunde, der dem Darlehensnehmer zugute kommt, gemäß Art. 45.I.B) Nr. 15 LITPAJD von der Beurkundungssteuer befreit (exento) ist.

Genaugenommen ist schon fraglich, ob das Darlehen dieser Steuer überhaupt unterliegt. Grundsätzlich unterliegen Darlehen der Vermögensübertragungssteuer (transmisiones patrimoniales, Art. 7.1 B) LITPAJD). Handelt es sich um Hypothekendarlehen, unterwirft das Gesetz ausdrücklich nur den Gesamtvorgang, und zwar als Darlehen der Vermögensübertragungssteuer (Art. 15.1 LITPAJD). Die Hypothek bleibt also außen vor. Anders ist es jedoch bei Bankdarlehen. Im Gegensatz zu Privatdarlehen unterliegen diese der Mehrwertsteuer, wenngleich im Ergebnis davon befreit (Art.20.Uno.Nr. 18 c) LIVA), die mit der Vermögensübertragungssteuer inkompatibel ist (Art. 7.5 LITPAJD). Nur aus diesem Grunde ist vorliegend überhaupt die Beurkundungssteuer (AJD (variable)) anwendbar, die nämlich ihrerseits mit der Vermögensübertragungssteuer inkompatibel ist. Konkret unterwirft Art. 31.2 LITPAJD nur die Beurkundung eintragungsfähiger Rechte dieser Steuer. Und eingetragen wird im Grundbuch die Hypothek. Bei der Hypothek handelt es sich um ein sog. akzessorische Sicherheit zum Darlehen. D.h. ohne Darlehen, keine Hypothek.

Und genau darin liegt auch das Problem. Aufgrund der Untrennbarkeit von Darlehen und Hypothek halte ich die Argumentation der Banken für durchaus vertretbar, dass der Darlehensnehmer gemäß Art. 68 RITPAJD Schuldner der Beurkundungssteuer auf der Darlehenshypothek ist, selbst wenn das Darlehen nach Art. 45.I.B) Nr.15 LITPAJD hiervon befreit ist.

Die Gegenansicht hierzu scheint das Tribunal Supremo im Urteil vom 23.12.2015 zu vertreten. Wörtlich heißt es darin, „das darlehensgebende Unternehmen (…) ist, wenigstens was die Beurkundungssteuer angeht, Steuerschuldner im Hinblick auf die Bestellung des Rechts und jedenfalls hinsichtlich der Ausfertigung, Protokolle und Abschriften, die es beantragt.“ Dieses wenigstens – jedenfalls lässt  m.E. noch Interpretationsspielraum im Einzelfall und auch war die Beurkundungssteuer nicht der eigentliche Gegenstand der Entscheidung. Immerhin liefert sie aber Munition dagegen, die Kosten dem Darlehensnehmer aufzuerlegen.

Empfehlung

Im Ergebnis sollte zunächst die Kostenklausel genau gelesen werden, bevor sich der Darlehensnehmer zu früh freut. Zwar sind Klauseln, die Kosten der Bank auf den Privatkunden abwälzen unabhängig von Transparenz oder dergleichen unzulässig und damit nichtig. Jedoch dürfte es auch Klauseln geben, die ausreichend zwischen Kosten der Bank und solchen, die im Interesse der Kunden entstehen, differenzieren.

Sodann (bei Nichtigkeit) sollten die Kunden jedenfalls die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Kosten der gestoría von der Bank erstattet verlangen.

Nichts spricht dagegen, im ersten Schritt auch Erstattung der Beurkundungssteuer zu verlangen. Allerdings scheint mir hier eine größere Kompromissbereitschaft angezeigt zu sein. Nicht zuletzt weil, wenn Steuerschuldner wirklich die Bank ist und ohnehin prozessiert werden muss, auch an daran zu denken wäre, die nicht geschuldete Steuer direkt vom Finanzamt zurückzuverlangen, sofern nicht schon verjährt (vier Jahre).

Bei allem ist schließlich auch immer noch zwischen Hypothek/Darlehen einerseits und dem dem Ganzen zugrundliegenden Immobilienerwerb andererseits zu unterschieden. Bei der Vielzahl von Urkunden, Steuerformularen und Kostenabrechnungen wird hier auch vieles leicht vermengt.

Im Ergebnis ist die Angelegenheit komplexer als es auf den ersten Blick erscheint. Hinzu kommt, dass die Banken ohnehin schon gerne auf Zeit spielen und Gerichtsprozesse für sie eine Mischkalkulation darstellen. Insbesondere können und werden die Banken dem Kunden nicht die Arbeit abnehmen, den Sachverhalt sauber aufzuarbeiten. Bei Kunden, die einfach undifferenziert Belege einreichen und Kosten reklamieren dürfte der Aufwand eines Gerichtsprozesses für die Bank nur unwesentlich größer sein.

Die Hinzuziehung eines Anwalts, der genau diese Vorarbeit leistet, sei daher bereits für die außergerichtlich Geltendmachung empfohlen.